Задачи, решаемые любой компанией в процессе работы, формируют бесценный опыт, наверняка интересный тому, перед кем стоят такие же задачи, и даже тем, кто никогда не сталкивался с подобными вопросами. Этим материалом мы открываем нашу новую рубрику «Личный опыт», авторами которой являются наши читатели.

С проблемами, связанными с арендой необходимого помещения под офис, нам пришлось впервые столкнуться полтора года назад, при открытии представительства компании DataArt в Воронеже. В течение этого времени мы прошли с переменным успехом путь в поиске офиса площадью от 100 до 500 квадратных метров.

Зимой 2006 года перед нами стояла задача найти в ко роткий срок готовый офис порядка 100 квадратных метров в центре города. Искали офис в корпоративном стиле — опенспейс — одно помещение без стен и перегородок, с отдельным входом. На тот момент основная масса предложений состояла из бывших квартир на первых этажах, переоборудованных под офис, старых зданий бывших НИИ и заводов, находящихся в плачевном состоянии, и нескольких бизнес-центров («Парус», «Икар», «Этажи», «Мегион»).

Бизнес-центр «Парус» тогда как раз только открывался, и нам предложили две комнаты на первом этаже. В общем, все было бы хорошо, но инфраструктура «Паруса», как нам показалось, не совсем рассчитана на большую концентрацию сотрудников. Бизнес-центр «Икар» обладает развитой инфрастуктурой, отлаженными механизмами взаимодействия с арендаторами, удобно расположен, в нем прислушиваются к пожеланиям арендаторов, быстро реагируют на возникающие проблемы. В общем, он представлялся нам вполне достойным вариантом для размещения офиса. DataArt приходил в «Икар» и в самом начале и позже, когда расширялся, но, к сожалению, готового помещения с отдельным входом не находилось, нужно было ожидать завершения ремонта, а у нас на это не было времени. В бизнес-центр «Этажи» мы также приходили дважды. В начале 2006 года они только отстраивались и офиса нужной нам площади не нашлось, а через полгода мы были готовы взять предложенное нам помещение и отремонтировать его своими силами, но наша заявка очень долго рассматривалась руководством бизнес-центра и мы так и не получили никакого ответа. А вот в «Мегионе», на тот момент, нам ничего не смогли предложить — пустующих площадей не было.

И все-таки тогда, зимой 2006 года, нам удалось найти место в офисной пристройке к жилому дому в районе торгового центра «Россия», новом здании с современной отделкой. Мы быстро договорились с его владельцами и арендовали этаж. Затем, чуть позже, провели телефонную линию, организовали интернет-канал, и наш офис был готов к работе.

Примерно через полгода DataArt стало не хватать нашего этажа, и мы предприняли вторую попытку найти офис нашей мечты — опенспейс большей площади — около 300 квадратных метров. Кроме выше описанных вариантов мы пытались рассматривать бывшие заводские административные здания, которые в изрядном количестве представлены на рынке офисной недвижимости Воронежа. Где-то делался качественный современный ремонт, где-то сдавалось все, как есть, но для всех предложений была характерна стандартная планировка — длинный широкий коридор и небольшие комнаты без возможности как-то отделить блок и сделать отдельный вход.

В тот же период открывался новый бизнес-центр «Капитал» с аналогичной планировкой, удобной для небольших представительских офисов, но мало подходящей для нашей специфики «производственных» помещений. Был у нас и вариант аренды в торговом центре «Армада», но нам вряд ли подошло бы соседство с торговыми залами.

К счастью, в нашем здании появилась возможность занять еще один этаж и, таким образом, проблема поиска офисного помещения отсрочилась еще на полгода.

Зимой 2007 года DataArt познакомилcя сразу с двумя новыми бизнес-центрами. Один располагается на улице Машиностроителей, 3. Это красивое здание со всей необходимой инфраструктурой: оптоволоконный канал интернет, современная мини-АТС, столовая, актовый зал, охрана, уборка, паркинг. Тут были необходимые нам площади, но мы очень долго колебались. У этого бизнес-центра был один, но существенный для нас недостаток — здание расположено вдали от основных маршрутов общественного транспорта. Дело в том, что DataArt часто работает поздно вечером, а, кроме того, у нас работает много студентов, которые часто курсируют между офисом и институтами. Поэтому удаленность от транспорта для нас оказалась сильным ограничением, и сотрудники в большинстве не поддержали этот вариант. То же самое можно сказать относительно нового офисного здания в Юго-западном районе Воронежа, напротив автомобильного центра «АврораАвто»: красивая отделка, кафе и боулинг на первом этаже, охраняемая территория для парковки, но с общественным транспортом возникает та же проблема.

Мы также рассматривали и вариант переезда в офис в здание бывшей фабрики «Работница» на проспекте Революции. DataArt предложили бывший производственный цех нужного размера, но требующий капитального ремонта.

Бывшие заводские здания также продолжают переоборудовать под офисы, например, много таких помещений располагается на улице 9 января. Построенные в 70-80-х годах, эти здания отделываются снаружи сайдингом и смотрятся неплохо, но на вопрос, а выдержит ли проводка нагрузку в 40-60 киловатт, арендодатели задумываются.

Думали мы и о покупке здания. Ситуация с продажей коммерческой недвижимости обстоит не лучше. К продаже предлагаются или коттеджи, или те же здания 70-80-х годов в удручающем состоянии. Также есть возможность купить часть помещений в возводимых зданиях на начальных стадиях строительства, отдельные здания, больше подходящие для банков, кафе, или магазинов в цокольных или первых этажах новых или строящихся домов.

Когда вам удастся найти подходящее здание — будьте бдительны при обсуждении арендной платы. При выяснении цены обязательно нужно спрашивать, что входит в стоимость аренды, ведь плюсом к ней могут потребовать оплату коммунальных платежей (зависит от занимаемой площади, наличия собственной котельной, естественно, зимой стоимость выше), в некоторых случаях оплаты за воду (при наличии счетчика), за электричество. Если в арендуемом помещении не предусмотрена охрана, то, скорее всего, придется потратиться на договор с фирмой, обеспечивающей безопасность, и соответствующее оборудование. Установка системы кондиционирования зачастую ложится на плечи арендатора, но и тут есть тонкий момент — в некоторых бизнес-центрах не разрешается установка кондиционеров на фасадах здания.

А вот если вы задумаете изменить планировку помещения, арендодатель может предложить заключить длительный договор с условиями возмещения компенсации в размере стоимости работ по перепланировке.

Хочется отметить, что мнение о бизнес-центре, во многом, складывается от профессионализма, внимательности и личных качеств самого арендодателя или сотрудника, который ведет работу с потенциальными арендаторами. Всегда появляется недоверие к хозяину офиса, если по телефону тебе говорят, что помещение готово к работе, а при его осмотре извиняются и объясняют, что «нужно бы сделать косметический ремонт, а лучше сразу все поменять».

Офисный сегмент рынка недвижимости Воронежа только начинает развиваться. На сегодняшний день, по большому счету, предложение ограничивается несколькими бизнес-центрами класса B, первый же бизнесцентр класса A только строится.

Хочется надеяться, что в ближайшем будущем появятся новые качественные офисные здания в количестве, удовлетворяющем постоянно растущий спрос, и DataArt в Воронеже сможет, наконец, обрести свой офис в корпоративном стиле.

Елена Федорова, компания DataArt